银行贷款.买有贷款的二手房如何降低风险?


90人参与 |分类: 精彩人工|时间: 2020-05-23

对于有贷款未还清,在银行仍有抵押的房屋,如果交易会存在诸多风险。如何能够规避风险安全交易呢?

二手房交易市场,很多房子都会有一部分银行贷款,特别是比较新的房子,越是房龄短的房子银行有贷款的概率越大,相反,一些老房子很少有贷款的,除非是最近交易过,又要出售的房子。有贷款的房子,在出售流程上是多一个环节的,那就是解押环节,因为有贷款的房子是不能够直接进行过户的,需要解押再过户,既然多一个环节,同样也多了一个潜在的风险环节,如何规避风险是一个重要问题。那幺买有贷款的二手房如何降低风险?

一、怎幺对房屋进行解押?

1、卖方自筹集资金还贷。

不管是自行向亲友借款还是其它途径,卖方先还清银行贷款,解除抵押,然后与买方正常交易,根据交易进行分几笔付款,交房、过户。这种方式问题由卖方解决,买方没有风险。但实践中,很多卖方做不到。

2、买方先支付足够的房款给卖方还贷。

解押时,卖方利用买方的资金或再适当加上自己的资金还清银行贷款进行解押。这种情况买方的风险比较大。首先,买方支付首付款之后,无法确定卖方能否按时办理解押;其次,在撤销抵押之前,房屋随时会被法院查封或者拍卖,甚至卖方有可能携款私逃,此种方式风险比较大。

对于这种情况,从买方的角度——可以从以下几个角度操作降低风险:

首先,合同必须约定并实际监督,买方支付的房款确实用于还贷解押;

其次,争取约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方,实际佔有能在很大情况下避免一些风险;

最后,可以试着要求卖方提供其他可靠的担保,并在合同中约定明确的、有制约力的违约责任。

3、通过银行办理转按揭。

由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续,在买方购买二手房也需要贷款的情况下,可以考虑到银行申请转按揭手续。

这种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全,而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。

转按揭不单可以在原贷款银行办理,有的银行也可以提供跨行转按揭。有的银行还专门提供类似的服务,各行之间手续的繁简也不同,能否办理、具体如何办理,建议买卖双方向相关银行直接谘询,一家不行,也可以换其它家再问问。

但是,这种方式的买方的贷款资格要经过银行审核,办理程序相对複杂,时间较长。如果买方的贷款资格有问题,或者银行贷款额度比较紧张,放贷时间可能会不太确定。

对卖方来讲,这种方式有可能会造成交易的拖延,无法及时获取房款。实践中,因为贷款操作时间超过原来各方预期的时间引起的纠纷非常多。从保护卖方利益的角度讲,最好对贷款时间、次数等进行明确的约定和限制,并约定无法按时取得贷款审批的解决方案。

4、通过第三方垫资完成解押。

如果因银行转按揭手续複杂,或因某种原因无法办理转按揭,双方也无法自筹资金还贷解除抵押,那就只能藉助于中介等第三方垫资来协助双方未完成交易了,当然,中介是要收取一定费用的。

很多房产中介都提供这种服务,但是如果选择这种方式一定要选择值得信赖的中介,因为要这幺办理,往往买卖双方都要把房屋解除抵押、再贷款以及过户手续的相关授权交给中介,以往也发生过中介利用这种机会分割交易双方利益的事。

二、首付款如何交付?

办理过户手续之前,买方需要向卖方支付首付款,房产有抵押,支付首付款要更加谨慎。

1、卖方办理撤押手续之前,买方切勿支付首付款。

撤押手续有既定流程,还清贷款与撤销抵押之间有半个月左右的时间差,这半个月之内,无论是卖方还是银行,都有可能对房屋进行处分。因此,首付款要在撤押手续办理完毕之后再向卖方支付。

2、选择资金监管的方式支付首付款。

买方向卖方支付首付款时,要选择第三方资金监管的方式(一般情况下,第三方为银行),由第三方对首付款进行冻结,当解冻条件达成时,再进行资金解冻,这种方式可以促使卖方积极办理撤押手续,并主动配合买方办理过户手续。总而言之,购买有贷款的房产存在风险,所以购房者在进行购买时一定要谨慎,把控好解押款和首付款这两个款项,儘可能的降低风险。

最后,再一次提醒买房的朋友,购买有贷款的二手房有风险,朋友们如果能在解押环节规避风险,是可以避免能给自己带来不必要的损失的。

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